L'IA et la comparaison d'état des lieux : voilà où on en est concrètement

40 minutes. C'est ce que je passe en moyenne sur la comparaison entre un EDL d'entrée et un EDL de sortie. Ligne par ligne, pièce par pièce, grille de vétusté à côté, calculatrice ouverte, modèle de courrier prêt à éditer.

Ce n'est pas le moment le plus glorieux du métier. Personne n'en parle. Tout le monde le subit.

Sur un cabinet de 200 lots avec 25 à 35 sorties par an, on parle d'un mi-temps complet annuel passé là-dessus. Pas pour gagner un mandat, pas pour rentrer un loyer, pas pour conseiller un proprio. Juste pour sortir un comparatif et un courrier de restitution propre.

Depuis quelques mois, je teste comment l'IA peut soulager cette étape. Voilà ce que ça donne aujourd'hui, et voilà comment vous pouvez démarrer chez vous si l'envie vous prend.

Ce que ça change quand un outil débroussaille le terrain pour vous

Soyons clairs sur une chose dès le départ : l'IA ne remplace pas le gestionnaire sur la comparaison EDL. Elle ne le fera pas demain non plus. Le contexte locataire, l'historique du dossier, le sentiment terrain, la décision finale sur les cas tendus, ça reste humain.

Mais entre lire 30 pages d'EDL ligne par ligne et avoir une base de réflexion structurée en 2 minutes, il y a une différence considérable. C'est précisément ce qu'apporte l'IA aujourd'hui.

Concrètement, je donne à mon outil les deux EDL, la grille de vétusté et la durée de détention. Il me sort une lecture comparée pièce par pièce, applique la grille de vétusté avec la durée de détention, propose une qualification de chaque retenue (solide, contestable, à abandonner), simule la régularisation des charges, et rédige un brouillon de courrier au locataire.

Ce n'est pas parfait. Sur certains cas tendus, je dois reprendre la qualification. Sur les photos floues ou mal cadrées, l'analyse visuelle se trompe parfois. Sur les configurations atypiques (meublé spécifique, copro avec arrêté AG en attente), je dois compléter à la main.

Mais 80% du travail mécanique est déblayé. Le temps que je passais à croiser les deux documents et à formaliser les retenues, je le passe maintenant à relire intelligemment ce que l'outil propose, à arbitrer les cas limites, et à valider la version finale.

Surtout, plus aucune retenue abandonnée par fatigue parce que le dossier était trop long à monter.

Voilà la démo

Le vrai avantage : votre outil ressemble à votre cabinet, pas au mien

Si je devais retenir une seule chose à dire dans cet article, ce serait celle-ci.

Le rapport que vous avez vu dans la vidéo, avec ses 6 onglets et son design Lecointe, c'est le mien. Pas le vôtre. Il n'a d'ailleurs aucune raison d'être le vôtre, et c'est exactement là que réside la vraie valeur de cette approche.

Avec un SaaS classique (Septeo, ImmoPad, ou les autres logiciels métier du marché), vous adoptez le process de l'éditeur. Vous prenez ses formats, ses cases, sa logique. Pas la vôtre. Quand vous voulez personnaliser un détail, vous attendez la prochaine mise à jour. Avec un outil construit comme celui-là dans Claude, c'est l'inverse complet. L'outil hérite de votre métier, pas l'inverse.

Tout ce que vous pouvez injecter dans votre version

Vos partenaires artisans et leurs vrais barèmes. Le peintre qui vous facture toujours 22 €/m² à Toulouse, le plombier qui a son tarif fixe sur le remplacement d'une robinetterie, l'électricien que vous appelez pour les remises aux normes. Vous documentez vos vrais coûts une fois, et l'outil chiffre les remises en état au prix réel de vos prestataires habituels, pas avec des fourchettes génériques.

Les modèles de devis que vos artisans vous sortent, anonymisés. Plus l'outil voit de devis réels, plus il calibre ses estimations sur votre réalité de cabinet.

Vos modèles de courriers exacts. Pas un modèle générique pioché sur Internet. Le vôtre. Avec votre charte, vos formulations habituelles, les mentions précises que votre cabinet utilise depuis des années, vos signatures, vos références de cartes pro. L'outil reproduit votre style, pas le sien.

Votre mail type de fin de procédure, celui que vous envoyez systématiquement après chaque restitution. Vous le chargez une fois, il sort automatiquement à la fin de chaque rapport, prêt à adapter au cas précis. Plus de copier-coller, plus de risque d'oubli.

Vos jurisprudences locales que vous mobilisez régulièrement (cour d'appel de votre ressort, décisions de la commission de conciliation de votre département, cas tendus que vous avez déjà gagnés et dont vous voulez vous servir comme référence pour les prochains).

Votre charte graphique. Logo, couleurs, polices, mise en page de vos rapports. Le rendu final colle à votre identité visuelle, pas à la mienne.

Comment vous l'enrichissez au fil de l'eau

Voilà le point qui change tout. Vous n'êtes pas obligé de tout charger d'un coup. Vous démarrez avec le skill que je partage, vous testez sur vos premiers dossiers, et vous affinez en discutant avec Claude au fil des cas.

Premier exemple concret. Sur votre premier rapport, vous remarquez qu'il a chiffré une remise en peinture à 18 €/m², alors que votre peintre habituel vous facture 22 €/m². Vous dites simplement à Claude : « À partir de maintenant, retiens que mon peintre habituel facture 22 €/m² pour la repeinte standard sur Toulouse. » Il l'intègre dans la mémoire du projet, et tous les rapports suivants utilisent votre vraie donnée.

Second exemple. Vous repérez qu'il a généré une formulation dans le courrier de restitution qui ne colle pas à votre style. Vous lui indiquez : « Je préfère qu'on dise X plutôt que Y dans ce paragraphe. » Il s'ajuste pour la suite.

“L'outil apprend votre cabinet en discutant avec vous. Pas en bossant 6 mois sur un cahier des charges.”

Ce principe est valable pour tout le reste de votre métier

Une fois que vous avez compris la logique sur l'EDL, vous la déclinez partout. La pige. La qualification candidat. Les relances impayés. La rédaction de bail. La préparation de RDV propriétaire. Vous créez un projet Claude par sujet métier, vous chargez les bonnes bases de connaissance, vous parlez à Claude pour l'ajuster, et vous avez votre cabinet en version logicielle, sans avoir tapé une ligne de code.

C'est ça l'avantage concurrentiel que peu d'agences ont compris en 2026. Dans 18 mois ce sera la norme. Aujourd'hui, c'est une longueur d'avance.

Comment démarrer concrètement

Pour vous éviter de partir de zéro, je partage gratuitement le skill que j'utilise comme base. Téléchargement plus bas.

Avant de cliquer, soyons clairs sur les attentes. Le skill fonctionne sur Claude.ai en plan gratuit, mais le quota free est limité à 1 ou 2 dossiers par fenêtre de 5 heures. Largement suffisant pour tester l'approche sur quelques cas et voir ce que ça donne sur vos vrais documents. Si vous voulez l'utiliser au quotidien sur votre portefeuille, il vous faut Claude Pro à 20 € par mois, qui se rentabilise dès le premier dossier traité (gain de 30 minutes minimum). Je préfère vous le dire avant que vous testiez plutôt que vous découvriez la limite au mauvais moment.

Le skill contient le prompt système prêt à l'emploi, une grille de vétusté de référence (à personnaliser selon vos baux), un barème de durée de vie pour les principaux postes, et deux modèles de courriers de restitution.

Vous chargez ça dans un projet Claude dédié, vous testez sur 3 dossiers anciens pour calibrer, vous mettez en production sur les nouveaux. Puis vous enrichissez en discutant avec Claude comme expliqué juste au-dessus, dossier après dossier.

Pour vous aider à démarrer la personnalisation sans partir de la page blanche, j'ai aussi inclus dans le skill un prompt de génération : vous donnez quelques informations sur votre cabinet et votre région, il produit une première base à compléter (grille de vétusté locale, barèmes de coûts régionaux estimés, structure de jurisprudence). Vous n'avez plus qu'à valider et ajuster en fonction de votre expérience terrain.

C'est volontaire : je préfère vous donner une canne à pêche et de quoi attraper d'autres poissons, plutôt qu'un seul poisson qui ne sera pas adapté à votre contexte.

Industrialiser : créer un Projet Claude dédié à votre cabinet

Une fois que vous avez fait 2 ou 3 dossiers en collant le PROMPT_MAITRE manuellement et que vous voulez passer en utilisation régulière, créez un Projet Claude dédié. Ça change radicalement le confort d'utilisation.

Un Projet Claude (disponible sur le plan Pro à 20 €/mois) est un espace permanent qui contient une base de connaissance partagée par toutes les conversations qui sont dedans. Concrètement, vous chargez une fois pour toutes vos fichiers de référence, vous configurez vos instructions système, et chaque nouvelle conversation EDL démarrée dans ce projet hérite automatiquement de tout. Plus besoin de coller le PROMPT_MAITRE à chaque dossier. Plus besoin de redonner les coordonnées de votre agence. Plus besoin de re-spécifier votre grille de vétusté.

À chaque nouvelle sortie locataire, vous démarrez une conversation dans ce projet. Vous balancez les 4 inputs (EDL entrée, EDL sortie, grille de vétusté du bail si différente de la standard, durée de détention) plus quelques infos dossier (DG, loyer, copro, impayés). C'est tout. Le rapport sort dans votre charte graphique, avec votre nom dans la signature, vos vrais barèmes artisans, votre grille de vétusté, votre ton de courrier. Sans aucune action de personnalisation de votre part.

En 3-4 mois, votre Projet Claude devient une mémoire vivante de votre cabinet, qui sait gérer vos cas spécifiques, vos clients, votre approche. Aucun SaaS du marché ne peut offrir ça.

Le skill à télécharger

L'EDL est probablement le sujet le moins sexy de l'IA dans l'immobilier. Personne ne se vante d'avoir gagné 30 minutes sur un courrier de restitution.

Mais c'est précisément parce que c'est invisible que c'est intéressant. Pendant que tout le monde regarde l'estimation, la prospection ou les annonces, ceux qui s'équipent maintenant sur les sujets ingrats prennent une avance silencieuse mais réelle. Le métier ne se transforme pas par les sujets visibles. Il se transforme par les irritants quotidiens qu'on finit par traiter.

“Si l'approche vous parle, le skill est juste au-dessus. Si vous voulez qu'on travaille ensemble pour aller plus loin, parlons-en. Si vous voulez juste suivre ce que d'autres en font, restez dans le coin, je documente tout au fil des semaines.”

— Quentin Lafond